Nachhaltig investieren und Rendite generieren – wie passt das zusammen? Bereits in unserem in 2021 erschienenen Artikel haben wir analysiert, dass die Sanierung einer Altbauimmobilie nachhaltiger sein kann als die Investition in Neubauten. Die Klimakrise ist neben Covid-19 und der veränderten geopolitischen Lage nach wie vor eine der großen Herausforderungen unserer Zeit. Aus diesem Grund werden entsprechende Anlageentscheidungen staatlich gefördert. Wie sieht nun insgesamt die Wirtschaftlichkeit eines solchen Investments aus?
Nachhaltigkeit ja – Rendite egal?
In Deutschland sind Gebäude für mehr als 50 Prozent des Müllaufkommens verantwortlich und verursachen 3 Prozent der CO2-Emissionen. Bauwerke nachhaltig zu errichten und zu bewirtschaften, ist also bedeutsam, wollen wir die Erde in gutem Zustand für kommende Generationen bewahren.
Quelle: Statistisches Bundesamt
Bauplanung und Stadtentwicklung waren in den letzten Jahrzehnten in Deutschland stark von Abriss und Neubau geprägt. Bisher wurden – und werden weiterhin – immer mehr zusätzliche Flächen bebaut und so dauerhaft versiegelt. Es werden zusätzlich kaum noch natürliche Materialien verwendet, sondern komplexe Verbundwerkstoffe, die in der Regel nicht mehr trennbar sind. Sie weisen zusätzlich eine geringe Reparaturfähigkeit auf und müssen bei Beschädigung meist durch neues Material ersetzt werden.
Denkmalschutz als Gegenentwurf
Eine mögliche/sinnvolle Alternative ist die Denkmalimmobilie. Denkmalschutz ist sozusagen ein Gegenentwurf zu unserer schnelllebigen Zeit. Die Baustoffe, die in Denkmalen verwendet werden, sind leichter zu verarbeiten, besser trennbar und dazu meist auch reparaturfähig. Gegenüber einem Neubau lassen sich bei Sanierungen etwa zwei Drittel an Material einsparen.
Foto: Heysenberg GmbH
Entgegen der in der Öffentlichkeit verbreiteten Auffassung schneiden Renovierung und Anpassung von Gebäuden bei ganzheitlicher Betrachtung von Baustoffen, Produktionsprozessen und Wiederverwertungsmöglichkeiten in der Regel deutlich besser ab als Abbruch und Neubau. Dazu kommt: Bislang unberührte Grünflächen bleiben von Bebauung deutlich stärker verschont, wenn der Bestand optimal erneuert bzw. denkmalgerecht saniert wird.
Aufgrund ihrer oft künstlerischen Fassaden sind denkmalgeschützte Immobilien besonders von historischer Bedeutung und befinden sich meist relativ zentrumsnah. Um das Stadtbild aufzuwerten und gleichzeitig Wohnraum zu schaffen, ist es daher gleichzeitig von gesellschaftlicher Bedeutung, solche Objekte umfassend zu sanieren.
Denkmalimmobilien als Premium-Klasse
Unter Investoren gelten Denkmalimmobilien als die Premium-Klasse unter den Immobilien. Das liegt nicht nur an den attraktiven Mietrenditen und Wiederverkaufspreisen, welche diese erwirtschaften. Durch die Sanierung erhalten die Gebäude ein modernes Innenleben, zeitgemäße Elektroinstallationen und ein komplett neues Heizsystem. Von innen wie ein Neubau, von außen historisch erhalten, entsteht Wohnraum, wie er heute gefragt ist. Spezialisierte Bauträger kaufen beispielsweise solche Bauten auf und entwerfen ein völlig neues Wohnkonzept. Als Privatanleger kann man einzelne Eigentumswohnungen in einem solchen denkmalgeschützten Objekt dann vor Sanierungsbeginn erwerben.
Die Tatsachen sprechen für sich: Denkmalschutz ist ressourcenschonend und nachhaltig. Es bleibt die Frage, ob es sich auch wirtschaftlich lohnt, in denkmalgeschützte Immobilien als Kapitalanlage zu investieren.
Die Antwort auf diese Frage lautet: Ja. Zum einen ist die Attraktivität solcher Häuser und Wohnungen oft höher, als wenn man die gleiche Summe in einen Neubau investiert. Denn gerade sanierter Altbau oder Lofts in alten Fabriken haben einen eigenen Charme und sind oft sehr schnell und leicht zu vermieten. Zum anderen: Denkmalgeschützte Immobilien bieten nicht nur einen kulturellen Mehrwert.
Sanierungsmaßnahmen werden staatlich gefördert
Die Sanierung von Denkmälern wird in Deutschland besonders gefördert mit Hilfe von Steuervergünstigungen. Dazu wurde der § 7i ins Einkommensteuergesetz (EkStG) aufgenommen, der die Förderung von Denkmalimmobilien für private Käufer regelt.
Das heißt, der Käufer einer Denkmalimmobilie kann durch die sog. Denkmalschutz-Abschreibung (AfA) jährlich einen hohen Anteil der Sanierungskosten gegenüber dem Finanzamt geltend machen. So werden bei einer denkmalgeschützten Immobilie alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Wiederherstellung angefallen sind, auf besondere Weise anerkannt.
Im Einzelnen machen Kapitalanleger die auf den Kaufpreis anfallenden Sanierungskosten in einem Zeitraum von 12 Jahren zu 100% als Werbungskosten geltend. In den ersten 8 Jahren jeweils 9% und in den folgenden 4 Jahren werden noch mal jeweils 7% steuerlich berücksichtigt. Dabei gilt: je höher der Sanierungskostenanteil bei einem Baudenkmal ist, desto höher sind auch die als Werbungskosten anzusetzenden Beträge für den Käufer. Bis zu 45% des Kaufpreises können vom Finanzamt zurückerstattet werden. Diese im Vergleich zu Bestand- oder Neubauimmobilien sehr umfangreichen Abschreibungsmöglichkeiten machen Denkmäler zu einer interessanten Anlage mit steuerlicher Relevanz.
Des Weiteren sind auch bei Denkmalimmobilien nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren Veräußerungsgewinne steuerfrei – im Gegensatz zu den meisten anderen Anlageklassen, auf deren Gewinne Abgeltungssteuer erhoben wird.
Investment-Check: die Profitabilität einer Denkmalimmobilie
Ein Beispiel: Unser Anleger kauft für 450.000 Euro eine Eigentumswohnung in einer Denkmalimmobilie, die vollständig saniert und modernisiert werden muss. Von den 450.000 Euro Kaufpreis entfallen dabei 40.000 Euro auf das Grundstück und 50.000 Euro auf die noch verwertbare Altbausubstanz.
Eigenkapital: 88.250€ inkl. der Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Makler).
Darlehen: 400.000€
Zinssatz: 2,5%
Altbausubstanz: 50.000€
Sanierungsanteil: 360.000€
Miete: 1.000€ mtl.
Bei einem Grenzsteuersatz von 40% sieht die (vereinfachte) Rechnung dann im ersten vollen Jahr wie folgt aus:
Hierbei reduziert sich das zu versteuernde Einkommen um ca. 32.190,00 Euro jährlich jeweils für 8 Jahre lang. Im Jahr 9 nach der Sanierung sinkt die Denkmal-Abschreibung von 9% auf 7% und die Rechnung sieht dann wie folgt aus:
Das zu versteuernde Einkommen reduziert sich also für weitere 4 Jahre jährlich um 23.240,00 Euro.
Das Jahr 13: nach 12 Jahren läuft die erhöhte steuerliche Förderung aus, die bis dato erhaltenen Steuervorteile führen dennoch häufig zu zweistelligen Nettorenditen der Investition.
Der Anleger hat nun je nach Anschlusszins weiterhin Steuervorteile oder Einnahmen, die er nach Abzug aller ansetzbaren Kosten versteuern muss. Aus Gründen der Übersichtlichkeit haben wir das Modell vereinfacht: Wir haben in unserer Betrachtung weder Kostensteigerungen noch Mieterhöhungen berücksichtigt, um den Steuereffekt bestmöglich zu verdeutlichen.
Fazit
Mit dem Kauf einer Denkmalimmobilie leisten Investoren somit einen aktiven Beitrag zur Nachhaltigkeitsförderung. Die attraktive Rendite bleibt als positiver Nebeneffekt. Immobilien gehören zudem seit jeher zu den werthaltigen und krisensicheren Kapitalanlagen. Gerade vermietete Immobilien sind für viele Anleger ein sicherer Hafen, getreu dem Motto: Gewohnt werden muss immer. Die im Vergleich zum historischen Mittel nach wie vor günstigen Darlehenszinsen vereinfachen den Weg zum Immobilieninvestment in der heutigen Zeit zusätzlich. Denkmalgeschütze Immobilien sind jedoch ein rares Gut. Lediglich fünf Prozent aller Gebäude erfüllen die Kriterien eines Baudenkmals.
Wer sich für den Kauf einer solchen Immobilie interessiert, sollte allerdings unabhängige Fachleute hinzuziehen, um die wirtschaftlichen und steuerlichen Auswirkungen seiner Investition einschätzen zu können. Weiterhin wichtig bei der Auswahl ist die Zusammenarbeit mit erfahrenen und professionellen Bauträgern, weil nur eine intensive Kommunikation mit Finanzämtern und Behörden den Anlageerfolg der Investition gewährleistet.
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