Spreu vom Weizen — Immobilien-Update 2026

Wer in den letzten beiden Jahrzehnten eine Eigentumswohnung oder ein kleines Mehrfamilienhaus zur Vermietung erworben hat, durfte sich auf einem komfortablen Sessel zurücklehnen. Die Quadratmeterpreise stiegen, die Mieten zogen nach, die Darlehenszinsen lagen — mit Ausnahme einer kurzen Verschnaufpause Anfang der Zehnerjahre — über weite Strecken bei einer Drei vor dem Komma; zeitweise sogar bei einer Eins. Im Ergebnis war es weitgehend zweitrangig, ob die Wahl auf eine 1980er-Bestandswohnung in mittlerer Lage einer Großstadt fiel oder auf einen Neubau am Stadtrand. Fast jedes Investment lieferte Wertsteigerung und ordentliche Cashflows. „Beton ist Gold“ lautete die Kurzformel — und sie funktionierte mit der Zuverlässigkeit eines Schweizer Uhrwerks.

In unseren bisherigen Immobilien-Updates haben wir diese Phase begleitet: „Goldesel oder Pleitegeier?“ im Frühjahr 2020, das Pandemie-Update ein Jahr später, die Denkmal-Analyse 2022, „Quo vadis Immobilienmarkt — Schachmatt oder Patt?“ im Herbst 2022 und schließlich „Sinkflug oder Aufwind?“ im April 2024. Zwei Jahre später ist die Lage so differenziert wie nie. Wer 2026 als Kapitalanleger investiert, braucht ein klareres Profil als je zuvor: nicht „ob“, sondern „was“ entscheidet über den Erfolg. Die gute Nachricht vorweg: Es gibt sie weiterhin, die Segmente, in denen die Verbindung aus Marktrendite, Steuervorteilen und Förderkulisse das Renditebild auf ein Niveau hebt, das andere Asset-Klassen schwer erreichen.

Erstens: Die Preise sind nach wie vor hoch — und steigen wieder.

Wer einen Crash erwartet hat, wartet vergeblich. Der vdp-Immobilienpreisindex weist für das vierte Quartal 2025 ein Jahresplus von 4,2 % bei Wohnobjekten aus, in den Top-7-Städten sogar 4,7 %. Frankfurt führt mit +5,7 %, Stuttgart bremst bei +2,2 %. Auch die Neuvertragsmieten ziehen mit rund 3,5 % weiter an — und das in einer Phase, in der das Realeinkommen vieler Mieter nicht im selben Tempo wächst. Der Grund ist ein struktureller: Das chronisch knappe Angebot, befeuert durch die zusammengebrochenen Neubauzahlen der vergangenen Jahre, stützt das Preisniveau und treibt es in den begehrten Lagen erneut nach oben. Die Korrektur 2022/23 ist abgehakt; der Markt hat seinen Boden gefunden und läuft seither wieder voraus.

Abbildung 1: vdp-Immobilienpreisindex Wohnen — Korrektur abgehakt, Erholung im Gange.

Zweitens: Die Finanzierung ist deutlich anspruchsvoller geworden.

Die Bauzinsen für eine zehnjährige Zinsbindung notieren Anfang Mai 2026 zwischen 3,5 und 3,8 % — gut einen halben Prozentpunkt über Vorjahr und meilenweit entfernt von der goldenen Ära unter zwei Prozent. Die nominale Zinsbelastung ist allerdings nur die halbe Wahrheit. Schmerzhafter als das reine Niveau ist die Verschärfung der Kreditpolitik im Hintergrund. Mit Inkrafttreten von CRR III und der überarbeiteten Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2026 bewerten die Banken Objekte deutlich konservativer: nicht der Marktpreis zählt für die Beleihung, sondern der nachhaltige Beleihungswert — und die Lücke dazwischen ist heute beträchtlich. Die Eigenkapital-Anforderung ist bei vielen Instituten von komfortablen 20 % auf nicht selten 30 bis 40 % geklettert.
Wir hören von bonitätsstarken Mandanten regelmäßig, dass sie für die Finanzierungszusage Wochen bis Monate veranschlagen müssen — und in der Endrunde Konditionen oder Eigenkapitalquoten zugemutet bekommen, die im alten Markt unvorstellbar gewesen wären. Wer über eine kapitalstarke Bilanz verfügt, hat dadurch im Gegenzug einen spürbaren Vorteil: Die Konkurrenz auf der Bieterseite hat sich gelichtet, Verhandlungsspielräume sind zurückgekehrt, und gut strukturierte Anfragen werden von Banken weiterhin geliebt. Der Markt hat aufgehört, jeden Käufer gleich zu behandeln — zugunsten derjenigen, die Substanz und Geduld mitbringen.

Abbildung 2: Bauzinsen — Aufstieg, Plateau, Seitwärtsbewegung auf Korridor

Drittens: Bestand mit schwacher Energieeffizienz wird zum Selektionskriterium.

Die EU-Gebäuderichtlinie EPBD verlangt für Wohngebäude ab dem 1. Januar 2030 mindestens Effizienzklasse F, ab 2033 dann mindestens E. Eine Eigentumswohnung mit Klasse G oder H — typisch für ungedämmte Bauten der 1960er- bis 1980er-Jahre — kommt damit zwar nicht sofort ins Schaufenster einer pauschalen Sanierungspflicht, aber der Markt antizipiert. Banken finanzieren solche Objekte vorsichtiger oder zu schlechteren Konditionen, Käufer kalkulieren Sanierungskosten ein, und Mieter werden vor dem Hintergrund hoher Energiepreise zunehmend selektiv. Wer eine ungünstig klassifizierte Bestandswohnung kauft, übernimmt heute ein Sanierungs- und Umlagerisiko, das vor zehn Jahren noch keine Rolle spielte.
Die Kehrseite dieser Medaille: Energetisch saubere Objekte — sei es ein Neubau im Standard EH40 oder eine fachgerecht sanierte Denkmalimmobilie — werden bei Banken, Käufern und Mietern zunehmend mit einem ESG-Premium gehandelt. Wer 2026 in der richtigen Klasse einsteigt, sichert sich nicht nur einen entspannten Refinanzierungspfad, sondern auch eine deutlich bessere Vermietbarkeit über die nächsten zwei Jahrzehnte.

So unbequem die aktuelle Lage für Bestandseigentümer mit ungünstigem Energieprofil ist — für kapitalstarke Investoren mit klarem Kompass schiebt der Markt gleich mehrere Rückenwinde an.

Strukturelle Wohnungsknappheit. Das Statistische Bundesamt verzeichnete 2023 nur noch 260.100 genehmigte Wohnungen, 2024 sogar nur 215.900 — weit entfernt vom politischen Ziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr. Diese Lücke wird sich nicht in einem Konjunkturzyklus schließen lassen. Wer heute fertigstellt oder fertigstellen lässt, vermietet morgen in einen Markt mit historisch knappem Angebot — das ist Mietsteigerungspotenzial in Reinform.

Abbildung 3: Baugenehmigungen — das Defizit gegenüber dem politischen Ziel ist die Rückenwind-Story der kommenden Jahre.

Demografischer Trend. Die Zahl der über 65-Jährigen ist von 12,0 Millionen (1991) auf 19,0 Millionen (2024) gestiegen und wird laut Bevölkerungsvorausberechnung bis 2035 weiter zulegen. Bis 2035 ist jede vierte Person in Deutschland 67 Jahre oder älter — das lässt sich nicht wegdiskutieren. Parallel dazu bleibt die Zahl der Studierenden mit rund 2,9 Millionen stabil, in den 30 größten Universitätsstädten ist die Nachfrage nach kleinen, möblierten Einheiten chronisch unbedeckt.

Abbildung 4: Demografie als Renditemotor — altersgerechtes und studentisches Wohnen sind Wachstumsmärkte mit langer Laufzeit.

Steuerliche Anreize so attraktiv wie zuletzt vor zehn Jahren. Mit dem Wachstumschancengesetz hat der Gesetzgeber im Frühjahr 2024 das Tafelsilber wieder hervorgeholt: degressive AfA von 5 %, kombinierbar mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG für Effizienzhaus-40-Bauten. Die Denkmal-AfA mit ihren 9 % auf acht Jahre und 7 % auf weitere vier Jahre auf den Sanierungsanteil ist unverändert — und in Verbindung mit der erweiterten KfW-Förderung das wahrscheinlich attraktivste Steuersparvehikel im deutschen Immobilienmarkt.

Geldpolitische Trendwende. Die EZB hat ihren Leitzinszyklus 2024/2025 durchlaufen und ist im Korridor angekommen. Für 2026 prognostizieren die meisten Marktbeobachter eine Seitwärtsbewegung der Bauzinsen mit leichter Aufwärtsneigung im Bereich 3,3 bis 4,5 %. Anders gesagt: Die große Zinsbewegung liegt hinter uns. Wer heute strukturiert, hat Planungssicherheit für die nächsten Jahre — ein Komfort, den Investoren 2022/23 schmerzlich vermisst haben.

Die Kombination aus Angebotsmangel, Demografie, steuerlichen Anreizen und stabilisiertem Zinsumfeld eröffnet drei Investitionspfade, in denen wir auch 2026 mit Überzeugung agieren — jeder mit eigenem Profil, jeder mit definierten Erfolgsfaktoren.

Mit dem Wachstumschancengesetz hat der Gesetzgeber die degressive Gebäude-AfA reaktiviert: Wer ein Wohnobjekt mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 errichtet oder im Jahr der Fertigstellung erwirbt, schreibt im ersten Jahr 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten ab; in den Folgejahren jeweils 5 % vom Restbuchwert. Im Vergleich zur linearen AfA von 3 % bringt das in den ersten sechs bis acht Jahren einen erheblichen Steuerstundungseffekt — Geld, das in dieser Zeit auf der Renditeseite arbeitet, statt auf dem Konto des Finanzamts zu liegen.

Besonders attraktiv wird die Konstruktion, wenn die degressive AfA mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG kombiniert wird. Begünstigt sind Neubauten im energetischen Effizienzhaus-Standard 40 mit Nachhaltigkeitssiegel QNG, sofern eine Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro Quadratmeter eingehalten wird. In der Kombination werden in den ersten vier Jahren bis zu 26 % des Gebäudewertes abgeschrieben — ein Volumen, das die Nachsteuerrendite oft deutlich über die nominale Mietrendite hebt. Voraussetzung bleibt allerdings: Lage, Lage, Lage — und ein Bauträger, dessen Kalkulation auch unter Stresstest hält. Wir prüfen vor jeder Empfehlung Bilanz, Referenzobjekte und die Plausibilität der Baukosten-Mietzins-Relation.

Abbildung 5: Kumulative Abschreibung im Vergleich — Denkmal- und Neubau-AfA holen die Steuerlast schon in den ersten Jahren ein.

Die Denkmalimmobilie haben wir 2022 bereits ausführlich gewürdigt, und sie bleibt für anspruchsvolle Investoren eines der überzeugendsten Vehikel im deutschen Markt. Auf den Sanierungsanteil — der bei vielen Objekten 60 bis 80 % des Kaufpreises ausmacht — gewährt § 7i EStG Abschreibungssätze von 9 % über acht Jahre und weiteren 7 % über vier Jahre. Nach zwölf Jahren ist der Sanierungsanteil komplett steuerlich verbraucht — ein Tempo, das über der Restnutzungsdauer der meisten anderen Investmentvehikel liegt.

Hinzu kommt die KfW-Förderung „Effizienzhaus Denkmal“ mit Krediten bis 150.000 Euro je Wohneinheit und Tilgungszuschüssen bis zu 45.000 Eur. Für Investoren in der Top-Steuerprogression hebt sich damit ein erheblicher Teil der Investitionskosten netto über das Finanzamt und die Tilgungszuschüsse — die interne Verzinsung nach Steuern liegt bei sauber strukturierten Objekten üblicherweise bei 6 bis 9 %. Die Tücken sind bekannt und wir adressieren sie konsequent: unseriöse Bauträger, überteuerte Sanierungspakete, Lagen ohne nachhaltigen Mietermarkt, fragwürdige Aufteilungen zwischen Grundstück, Altbausubstanz und Sanierung. Wer hier sauber selektiert, holt sich nicht nur die Renditechance, sondern auch ein Stück Stadtgeschichte ins Portfolio.

Drittens halten wir spezialisierte kleinere Einheiten für ein Segment mit überdurchschnittlichem Renditepotenzial. Studentenappartements in Universitätsstädten erzielen 50 bis 80 % höhere Quadratmetermieten als der lokale Wohnungsmarkt; nach laufenden Kosten verbleibt eine Nettorendite, die je nach Lage und Betreiberkonzept oberhalb der klassischen Eigentumswohnung liegt. Entscheidend ist die Förderkulisse: Über die KfW (bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit) lässt sich ein erheblicher Teil der Finanzierung zinsgünstig oder mit Tilgungszuschuss darstellen — was die Eigenkapitalrendite deutlich nach oben hebelt. Wir bevorzugen Konzepte mit professionellem Betreiber, mehrjährigen Pachtverträgen und einer Lage in fußläufiger Distanz zur Hochschule — Faktoren, die das Vermietungsrisiko praktisch eliminieren.

Analog gilt das für altersgerechtes und betreutes Wohnen — aus unserer Sicht eines der renditestärksten Themen der kommenden zehn Jahre. Der demografische Trend ist unbestreitbar: Die geburtenstarken Jahrgänge der späten 1950er und 1960er treten ab Mitte des Jahrzehnts massenhaft in das Alter ein, in dem barrierefreier Wohnraum vom Komfort zur Notwendigkeit wird. Über Förderprogramme der Länder und der KfW (Programm 455-B Barrierereduzierung sowie spezialisierte Förderkredite für altersgerechtes Wohnen) lassen sich auch hier signifikante Anteile der Investitionssumme zinsverbilligt oder zuschussweise darstellen. Die Nachsteuerrendite — und das ist der entscheidende Punkt — wird durch diese Förderung erheblich aufgewertet, während der Markt eine Nachfrage zeigt, die über zwei Jahrzehnte einsetzt und nicht wieder verschwindet.

Beispiel Neubau-AfA mit § 7b-Sonderabschreibung. Eine 70-qm-Wohnung im Effizienzhaus-Standard 40 mit QNG-Siegel, Anschaffungskosten 420.000 Euro, davon Gebäudeanteil 80 % (336.000 Euro). In den ersten vier Jahren läuft die Kombination aus degressiver AfA (5 %) und § 7b-Sonder-AfA (5 % p. a. über vier Jahre). Im Jahr 1 ergibt sich eine AfA von 16.800 Euro (degressiv) plus 16.800 Euro (Sonder-AfA) = 33.600 Euro Abschreibungsvolumen. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % entspricht das einer Steuerersparnis von rund 14.110 Euro im ersten Jahr — gegenüber 4.230 Euro bei rein linearer 3 %-AfA. Über die ersten vier Jahre summiert sich die Steuerstundung auf rund 35.000 Euro zusätzliche Liquidität — Mittel, die direkt in Tilgung oder eine Zweitinvestition fließen und die Eigenkapitalrendite spürbar nach oben ziehen.

Beispiel Denkmal-AfA. Sanierungsanteil 200.000 Euro bei einem Kaufpreis von 320.000 Euro. Die ersten acht Jahre: 9 % von 200.000 = 18.000 Euro p. a. Abschreibung; bei 42 % Grenzsteuersatz fließen jährlich rund 7.560 Euro netto vom Finanzamt zurück — über acht Jahre kumuliert über 60.000 Euro. Die Folgejahre 9 bis 12 liefern jeweils 14.000 Euro AfA, also weitere 5.880 Euro p. a. Steuerersparnis. Insgesamt holt der Investor allein aus der Sanierungs-AfA über 80.000 Euro Steuerentlastung, dazu kommt die Sub-AfA auf den Altbau-Restbuchwert und der KfW-Tilgungszuschuss. Nach Steuern und Förderung reduziert sich die effektive Eigenkapitalbelastung um einen erheblichen Anteil — der „Renditeturbo“, von dem wir 2022 sprachen, läuft hier in voller Drehzahl.

Die fetten Jahre, in denen jede Wohnung zuverlässig Wertsteigerung lieferte, sind vorbei — aber das Bild eines pauschal schwierigen Marktes wird der Realität nicht gerecht. Im Gegenteil: Hinter der Schlagzeile „höhere Zinsen, schwierige Finanzierung“ öffnet sich für kapitalstarke Investoren mit einem klaren Konzept eine Marktphase, die wir seit Jahren nicht mehr in dieser Klarheit gesehen haben. Wer heute strukturiert einsteigt, profitiert gleich mehrfach: von einem breiteren Bauträgerumfeld; von einer Bankenlandschaft, die Bonität wieder belohnt; von einer steuerlichen Förderkulisse, die so aktiv ist wie zuletzt vor zehn Jahren; und von einem Markt, dessen Angebot länger knapp bleiben wird, als die meisten denken.

Unsere Überzeugung für 2026 ist klar: Neubau mit degressiver AfA und QNG-Standard, Denkmal in belastbaren Lagen mit seriöser Bauträgerstruktur, kleinere geförderte Einheiten für Studenten und Senioren — das sind die Pfade, auf denen Kapitalanlage in deutsche Immobilien weiterhin überzeugende Renditen abwirft. Mit dem Unterschied, dass diese Renditen heute nicht mehr im Schlafmodus kommen, sondern Selektion, Strukturierung und Geduld voraussetzen. Für den Anleger, der bereit ist, diese Arbeit zu leisten — oder sie leisten zu lassen —, sind die Aussichten so attraktiv wie selten. Die Spreu trennt sich vom Weizen — und der Weizen erntet sich derzeit ausgesprochen gut.

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Hinweise
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechts , Steuer oder Anlageberatung. Steuerliche Regelungen können sich ändern; eine persönliche Prüfung ist empfehlenswert.

Für die in diesem Artikel verwendeten Daten und für weiterführende Visualisierungen empfehlen wir die folgenden Quellen:

• vdp-Immobilienpreisindex (Wohn- und Gewerbeimmobilien, Quartalsdaten): https://www.pfandbrief.de/vdp-immobilienpreisindex
• vdpResearch — Wohnimmobilienpreise nach Regionen: https://www.vdpresearch.de/wohnimmobilienpreise/
• Destatis — Baugenehmigungen und Bautätigkeit: https://www.destatis.de/DE/Themen/Branchen-Unternehmen/Bauen/_inhalt.html
• Destatis — Bevölkerungsvorausberechnung und Demografischer Wandel: https://www.destatis.de/DE/Themen/Querschnitt/Demografischer-Wandel/_inhalt.html
• Statista — Bauzinsen Monatsentwicklung: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1347565/umfrage/entwicklung-der-bauzinsen-in-deutschland/
• Statista — Baugenehmigungen Wohnungen monatlich: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1340287/umfrage/baugenehmigungen-fuer-wohnungen-in-deutschland/
• BMWSB — Degressive AfA: 5 Prozent, 6 Jahre: https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/kurzmeldungen/DE/2024/03/degressive-afa.html
• KfW — Klimafreundlicher Neubau (Programme 297/298): https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/Förderprodukte/Klimafreundlicher-Neubau-Wohngebäude-(297-298)/
• Deutsche Bundesbank — Statistik Wohnungsbau- und Hypothekenkredite: https://www.bundesbank.de/de/statistiken/banken-und-finanzmaerkte

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